Vous avez mis votre fonds de commerce en location-gérance ? Le contrat arrive à expiration ? Que faire en cas de reconduction de votre location gérance ?
Nous avons déjà vu, dans un précédent article, que la mise en place d’une location-gérance doit faire l’objet d’un avis dans un journal d’annonces légales (JAL). Vous devez publier un avis dans les 15 jours de la signature du contrat.
Mais quid des formalités en cas de reconduction d’une location gérance ? Faut-il à nouveau publier un avis dans un journal d’annonces légales ?
En cas de reconduction tacite d’un contrat de location gérance, il n’est pas nécessaire de procéder à une nouvelle publication dans un journal d’annonces légales, si aucune modification n’est intervenue depuis la publication initiale.
Plus précisément, une nouvelle publication n’est pas obligatoire si aucune modification n’est intervenue :
dans la nature de l’exploitation;
ou dans la personne de l’exploitant depuis la publication initiale.
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Le cas des location-gérance à durée déterminée
La location gérance peut être à durée déterminée ou indéterminée.
Lorsqu’elle est à durée déterminée, les dates de début et de terme de la location gérance sont mentionnées au Registre du Commerce et des sociétés.
Dans l’hypothèse d’une reconduction du contrat, nous pouvons donc imaginer qu’il conviendra de mettre à jour ces dates figurant sur le Kbis.
En réalité, vous serez dans l’obligation d’actualiser ces mentions et donc de modifier votre Kbis seulement s’il n’est pas indiqué sur votre Kbis que le contrat est renouvelable par tacite reconduction.
En d’autres termes, l’actualisation des mentions portées au RCS relatives aux dates de début et de terme de la location-gérance s’impose seulement si la mention de la date du terme n’est pas suivie de l’indication qu’il est renouvelable par tacite reconduction. Cela permet de préciser que le contrat est devenu à durée indéterminée par suite de la tacite reconduction.
Vous souhaitez mettre en place une location-gérance, mais vous n’en connaissez ni les avantages ni les inconvénients? Découvrez les avantages inconvenients location gerance.
La location-gérance, c’est quoi ?
La location-gérance désigne la situation dans laquelle le propriétaire d’un fonds de commerce en concède la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls.
En clair, c’est lorsque le propriétaire d’un fonds de commerce décide de louer son fonds de commerce à un tiers.Par exemple, parce que vous souhaitez temporairement ne plus gérer cette activité, notamment en raison de l’arrivée d’un enfant, ou d’une maladie, ou parce que vous souhaitez vous concentrer sur une autre activité.
Avantages et inconvénients de la location gérance
La location-gérance : transmettre son activité ?
La location-gérance peut être utilisée à titre de mesure préparatoire à la transmission d’une activité à des membres de la famille du propriétaire du fonds ou à des tiers. Dans ce cas, la location-gérance peut être assortie de la constitution d’une société d’exploitation entre le propriétaire du fonds et les candidats à la reprise.
Elle permet au propriétaire du fonds d’associer immédiatement à la marche de l’entreprise la ou les personnes intéressées par la reprise (héritiers ou tiers),de se dégager progressivement des responsabilités directes tout en conservant le contrôle.
En outre, dans les entreprises familiales, la création d’une société en vue de l’exploitation du fonds en location-gérance représente pour la suite une structure adaptée permettant de préparer la succession. Et ainsi d’éviter, lors de la disparition du chef d’entreprise, l’état d’indivision sur le fonds de commerce.
Pour le locataire, la location-gérance lui permet de minorer le coût de l’acquisition et donc d’accroître ses moyens financiers.
De plus, la location-gérance va lui permettre de tester le potentiel de l’activité qu’il va peut-être racheter quelques mois ou années plus tard. Dans cette hypothèse, le propriétaire du fonds peut consentir dans le contrat de location-gérance une promesse unilatérale de vente du fonds.
La location-gérance : un mode d’exploitation d’un fonds de commerce ?
Pour le locataire-gérant, la location-gérance lui permet d’exploiter le fonds sans supporter le coût de l’acquisition. Cependant, outre les redevances à payer au propriétaire, en exploitant le fonds sans en être propriétaire, il ne profite pas de la plus-value éventuelle qu’il apporte au fonds.
De plus, il n’a pas droit au renouvellement automatique du contrat. Et il engage sa responsabilité sur les dettes contractées durant son exploitation.
Pour le bailleur, la location-gérance lui permet de rester propriétaire du fonds de commerce et percevoir une redevance sans exercer d’activité. Par contre, il subit les conséquences de l’éventuelle mauvaise gestion du fonds par le locataire. En effet, il ne peut s’immiscer dans la gestion, même si elle est mauvaise, et ce, pendant toute la durée de la location-gérance.
Par ailleurs, le bailleur reste solidaire des dettes conclues par le locataire-gérant au cours des 6 mois suivant la publication du contrat de location-gérance. Il reste également solidaire avec le locataire-gérant du paiement des impôts directs générés par l’exploitation (BIC, IS, CET, taxe d’apprentissage notamment) au cours de cette même période.
Avantages inconvenients location gerance
Que prévoir dans un contrat de location-gérance ?
Il est possible de prévoir un droit de regard du bailleur sur :
les dettes contractées au cours des 6 premiers mois,
la situation fiscale du locataire en cours de location,
le chiffre d’affaires réalisé, etc.
Mais également, vous pouvez prévoir une durée de location courte mais reconductible offrant ainsi l’opportunité d’une sortie rapide, voire une pénalité à la charge du locataire en cas de très mauvais résultats…etc
La location-gérance, communément appelée gérance libre, est un mode d’exploitation du fonds de commerce.
Régie par les articles L 144-1 à L 144-13 du Code de commerce et d’ordre public, elle s’entend de toute convention par laquelle le propriétaire d’un fonds de commerce le loue totalement ou partiellement à un locataire-gérant, ou gérant libre.
Le fonds de commerce est exploité par ce locataire-gérant. Il l’exploite à ses risques et périls et non pas comme mandataire du propriétaire du fonds ou comme salarié de celui-ci.
Comme son nom l’indique, la location-gérance est une location qui suppose que le locataire-gérant verse un loyer, appelé « redevance ».
La location-gérance doit porter sur un fonds de commerce, dont la preuve de l’existence s’apprécie à la date de conclusion du contrat et incombe au propriétaire du fonds (Cass. com. 27-10-2009 n° 08-17.318).
Conditions de mise en place de la location-gérance du fonds de commerce
La mise en location-gérance d’un fonds de commerce est soumise au droit commun des contrats (consentement des parties, leur capacité de contracter et un contenu licite et certain) et aux conditions particulières exposées ci-après et prévues par les articles L 144-1 et suivants du Code de commerce.
Le bailleur
Le bailleur, propriétaire du fonds, personne physique ou morale, doit avoir exploité le fonds mis en location-gérance pendant deux ans au moins (C. com. art. L 144-3), sous peine de nullité de la location-gérance (C. com. art. L 144-10).
Cependant, cette obligation peut être limitée, réduite ou supprimée par ordonnance du président du tribunal de grande instance rendue sur simple requête du propriétaire du fonds. Il faut alors justifier d’un intérêt légitime et en l’absence d’intention spéculative.
Lorsqu’une telle dispense est accordée, elle ne vaut que pour un seul contrat de location-gérance, sauf si les juges décident qu’elle sera définitive.
Les héritiers ou légataires d’un commerçant ou d’un artisan décédé sont dispensés de la condition d’exploitation de deux ans (C. com. art. L 144-5, 5°).
Par ailleurs, le bailleur, propriétaire du fonds, peut être amené à demander l’autorisation expresse du propriétaire des locaux s’il est titulaire d’un bail commercial imposant une exploitation personnelle du fonds dans les locaux loués.
Le locataire-gérant
S’il n’était pas déjà commerçant, et donc inscrit au registre du commerce, le locataire-gérant doit demander son immatriculation dans les quinze (15) jours à compter de la date du début de son activité commerciale (c’est-à-dire de la prise de possession du fonds). En effet, en signant le contrat de location gerance fonds de commerce, il devient commerçant (C. com. art. L 144-2).
Si le propriétaire du fonds et les candidats à la reprise ont constitué une société d’exploitation, c’est bien sûr cette dernière qui doit être immatriculée au registre du commerce.
La durée de la location-gérance
Le contrat de location-gérance est généralement conclu pour une durée déterminée. Il prend alors fin au terme convenu sans que le locataire-gérant puisse prétendre à un droit au renouvellement du contrat.
Formalités relatives à la location-gérance du fonds de commerce
La publicité obligatoire
La location-gérance doit faire l’objet d’un avis dans un journal d’annonces légales (JAL), dans les quinze (15) jours de la signature du contrat. Cette publicité est également requise à la fin du contrat.
L’enregistrement facultatif
Le contrat de location de fonds de commerce dont la durée est limitée est dispensé de la formalité de l’enregistrement. La présentation volontaire du contrat à la formalité donne ouverture à un droit fixe de 25 € (CGI art. 739).
Principaux effets de la location-gérance
La responsabilité solidaire des parties au contrat de location-gérance
Jusqu’à la publication du contrat de location-gérance dans un journal d’annonces légales (JAL), le propriétaire du fonds est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci (ou même par le tiers qui s’est substitué à lui au vu et au su du propriétaire du fonds) à l’occasion de l’exploitation du fonds (C. com. art. L 144-7, modifié par loi 2016-1691 du 9-12-2016 et art. R 144-1).
Il peut également être solidairement responsable des impôts directs relatifs à l’exploitation du fonds (BIC, IS, CET, taxe d’apprentissage notamment) au cours de cette même période.
Le risque de requalification de la location-gérance
Il a été jugé que l’élément essentiel du fonds de commerce est la clientèle (Cass. 3e civ. 19-9-2006 n° 05-18.365 : RJDA 12/06 n° 1201).
Ainsi, lorsque la location-gérance s’accompagne de la vente au locataire-gérant d’éléments auxquels la clientèle est attachée, la jurisprudence considère que les parties ont opéré une cession de fonds de commerce. Les tribunaux estiment que, dans ces conditions, le propriétaire du fonds est dans l’impossibilité de reprendre l’exploitation du fonds à l’issue de la location-gérance et requalifient l’opération en cession de fonds de commerce.
Des conséquences fiscales sont également applicables. Notamment dans le cas où la location-gérance dissimulerait en réalité la vente du fonds de commerce.
En effet, l’administration pourrait, sur le fondement de l’abus de droit, exiger le paiement des droits dus en cas de cession de fonds de commerce et tirer les conséquences fiscales de la cessation d’entreprise.
Le critère déterminant d’appréciation du véritable caractère de l’opération est la possibilité pour le bailleur de reprendre ou non l’exploitation à l’échéance du contrat : il y a risque de requalification de la location-gérance en cession déguisée du fonds de commerce s’il résulte des circonstances que le bailleur est dans l’impossibilité de reprendre cette exploitation, notamment parce qu’il a cédé au locataire-gérant la clientèle et les moyens de production (notamment Cass. com. 23-5-2006 n° 04-14.715 : RJF 10/06 n° 1280).
Il convient de prendre le plus de précautions possibles dans le cadre de la mise en place de la location-gérance et de la rédaction du contrat.
Vous avez rempli le Modèle contrat cession fonds de commerce, et après ? Les formalités obligatoires !
Vous avez acheté le modèle contrat cession fonds de commerce, vous l’avez rempli et signé. Et ensuite ? Quels sont les formalités à accomplir ?
En effet, il ne faut pas oublier de procéder aux formalités obligatoires.
1) L’information des salariés
Si votre société comporte moins de 250 salariés, il faudra les informer du projet de cession du fonds de commerce. Et au plus tard deux mois avant la conclusion de la vente. En effet, ce délai permet à vos salariés d’exercer leur droit de préemption sur le fonds de commerce.
Toutefois, si votre société comporte plus de 250 salariés, cette information préalable n’est pas nécessaire.
2) L’information de la mairie
Si le fonds de commerce se trouve dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, la commune peut également être bénéficiaire d’un droit de préemption.
Par conséquent, vous devez contacter la mairie pour savoir si elle entend préempter ou non. Par exemple, vous pouvez contacter la mairie par mail en indiquant le nom et l’adresse du fonds de commerce qui va être vendu.
3) L’enregistrement de l’acte de cession
Vous devez enregistrer l’acte de cession auprès du service des impôts dans le ressort duquel se trouve le fonds de commerce. Et cette opération entraîne le paiement de droits d’enregistrement.
4) La publicité dans un journal d’annonces légales
La cession du fonds de commerce doit être publiée dans un journal d’annonces légales dans les quinze jours suivants la cession.
La cession doit faire l’objet de la publication d’un avis au BODACC dans les trois jours suivants la publicité au journal d’annonces légales. Cette publicité au BODACC permet d’informer les créanciers afin qu’ils exercent leurs droits sur le prix de vente du fonds de commerce.
Or, pour éviter de mauvaises surprises à ce moment-là, il est possible de recourir à un séquestre. Pour plus d’informations sur cette possibilité, rendez-vous ici.
Modèle contrat cession fonds de commerce
En conclusion, vous pouvez gérer seul la cession de votre fonds de commerce en utilisant le modèle contrat cession fonds de commerce. Puis en suivant les instructions de cet article pour la réalisation des formalités ensuite de la cession.
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